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南京限涨令重出江湖 部分楼盘涨幅触红线难备案

中国城市网 city.china.com.cn 时间:2012-09-17 19:13:11 责任编辑:傅晓

    在南京,正当开发商摩拳擦掌,纷纷上调售价准备在“金九银十”把房子卖个好价钱时,久未提及的“限涨令”在此刻适时地重出楼市。

    近日,南京一些楼盘因涨幅超过10%,被南京物价局驳回涨价备案的请求。按照南京目前执行的房价备案制度,涨幅5%被认为是一条“红线”。楼盘即使涨价,也必须在前一批房源的价格备案满三个月之后,才能重新申报调整之后的价格。

    事实上,南京楼盘涨幅“红线”并非今年才制定,而是个老政策,而对比7月份南京刚出台的被称为“救市”的刺激购房政策,此番“限涨令”重出“江湖”可谓是先扬后抑,正如复旦大学地产运营研究所所长蔡为民所言,此时重现南京楼市,决不是没有所指。南京是在防患于未然,就是担心楼市再次出现大幅上涨。而南京楼市政策的变化也许正在成为此轮涨价主力的二三线城市的样本。

    部分楼盘涨幅触红线

    近日,位于南京六合区的荣盛花语馨苑开盘推出430套房源,售楼人员透露在申报二期房源销售价格时,原报价涨幅10%的方案被南京市物价局驳回。“我们一期销售均价5500元/平方米,二期的销售价格备案时打算上调10%,可方案被南京物价局打回来了。”售楼人员说。

    据了解,因为价格上涨幅度超标,而被南京物价局驳回涨价方案并非个案。位于南京仙林板块高科荣域和浦口的威尼斯水城,均因为进行价格备案时涨价超标而被物价局制止。

    南京当地一家房产机构人士向记者透露,南京威尼斯水城沿江的房源8月份第一次对报价进行备案时,就因为比之前楼盘均价高了约1000元/平方米,曾被打回来一次。“威尼斯水城和几个楼盘的涨价之所以被驳回,是因为开发商触到了红线,后期涨幅不得超过前一期房源的5%。”上述人士说。

    对房价明确上涨幅度,并不是第一次在南京出现。早在2009年时,南京曾经出台过一房一价的房价涨幅控制方案。业内人士告诉记者,万科在南京的一个楼盘此前就因为在销售过程中涨幅过快,超过了同区域价格平均涨幅,此后的销售即陷入停滞状况。之后万科高管亲赴南京与当地政府部门协商后,才解决了涨幅超标的问题。

    知情人士告诉记者,南京出台的限涨红线一直存在,只是久未提及。“因为2010年以来房价一直在降,政府不会插手管楼盘下跌,所以人们认为这个政策可能没有了。实际上南京的控制房价涨幅政策从未退市,在房价快速上涨的时候有人触到红线了,才被重新提起。”易居中国南京区总经理厉建军指出。

    不过记者在采访中了解到,虽然南京对各楼盘出台了涨价指标,但开发商仍然有办法规避这一政策。“把楼盘价格定得高一些,就很容易解决这个问题。因为政府不会管楼盘价下跌,价格报高了之后,通过打折的形式作为其实际的销售价格。此外,有的楼盘还会通过换一种物业,来规避政策。”同策房产南京分析师郭镇东表示。

    据了解,威尼斯水城就是通过另报物业的方式实现涨价的。该楼盘8月的销售均价为8500元/平方米,最低销售价为7800元/平方米;然而即将在9月底开盘的200多套房源,售价为9000元-9500元/平方米。

    销售人员表示,9000元/平方米的售价已经通过了备案。“因为我们沿江一排的江景房是板楼,而之前卖的是高层。这是两种不同的物业类型,价格没有可比性,所以就通过了。”售楼人员表示,如果仍然按照高层来报,很可能无法通过备案。

    跌宕起伏的楼市政策

    事实上,近两个月,南京的楼市政策可谓是跌宕起伏。

    7月份南京还出台了“首次购房者可获个税返还补贴”的鼓励购房的政策,被认为是变相救市;到了9月份,房价的涨幅“红线”又重现南京楼市。

    “如果不出台鼓励购房的政策,南京房价可能会继续下降,开发商也可能会真的撑不住了。在那样的情况下,地方政府自然会想办法扶一把开发商。可是现在楼市回暖了,开发商缓过劲来了,又开始想要涨价,所以政府又不得不出手打压房价。”蔡为民指出,不论“救”还是“限”,政府都是想防止房价出现大起大落。

    同策房产研究总监张宏伟指出,南京楼市政策的先扬后抑,其实也是其它城市的一个样本。“七八月份各地楼盘都出现了量和价不同程度的上扬。虽然业内还没有形成楼市已经见底的共识,但大家预计楼市即将见底。这也影响到开发商的销售,各地的楼盘都趁机出现了一股涨价潮。”张宏伟说。

    对于近两个月房价的再次上扬,易居研究院副院长杨红旭指出,二三线已经是本轮房价上涨的主力军。

    “一二线城市现在的房价,已比年初上涨了10%-15%。更值得注意的是,一线城市对全国楼市的影响力正在趋弱。二三线城市,正在成为楼市价格上涨的主力军。而当二三线城市成交回暖的时候,大部分三四线城市的新房成交高点还没有来到。”杨红旭认为,如果接下来没有重大政策出台,预计至明年年中,部分房源可能会再涨10%-15%。

    而在房价已经见底预期的影响下,在8月份,反映房地产行业“基本面”的几个重要指标开发投资增速、房屋新开工面积增速、土地购置面积增速、房地产开发景气指数,在下滑数月后均出现了反弹。

    “各地都不希望楼市过于惨淡,所以都想救市;可如果涨得太厉害,地方政府、中央相关部门都说不过去。但从各地楼市销售和全国投资开发的月度情况来看,房价已经出现了再次上扬的苗头。”蔡为民表示,如果在房价刚刚出现苗头的时候不去遏制,等到市场一致认为房价已大幅上涨的时候再出手,恐怕已经来不及了。(华夏时报)

    香港官员:美国QE3令楼市泡沫风险增大

    香港特区政府运输及房屋局局长张炳良15日说,美国第三轮量化宽松措施(QE3)和其他外围经济因素令楼市泡沫风险增大。

    张炳良说,美国推出QE3后,巿场预计流动资金会更多,加之其他外围经济因素,楼市泡沫风险增大,楼市与实体经济有点脱节,政府要有应变措施。

    对于楼市调控,张炳良表示,香港金融管理局14日在按揭方面的限制作出措施,而财政司司长曾俊华亦表示,政府除了增加土地和房屋供应外,还会密切留意需求。如有需要,政府会推出相应措施。(新华网吴铮)

    指标全线反弹楼市拐点来了?

    国家统计局9日公布的房地产数据显示,8月份房地产开发投资、国房景气指数年内首次回升,加上各地频频传出的房企大幅拿地的消息,再次引发了人们对房地产市场出现“拐点”的猜测。业内人士认为,房地产行业重要指标的企稳回升表明市场正触底反弹,但这并不意味着市场进入了量价齐升的“拐点”。

    提问1房企看多后市?

    国家统计局发布的数据显示,1至8月份,全国房地产开发投资同比名义增长15.6%,增速比1至7月份提高0.2个百分点。8月份中国房地产开发景气指数为94.64,比上月提高0.07点。

    数据还显示,1至8月份,房地产开发企业房屋施工面积同比增长15.6%,增速比1至7月份提高0.3个百分点;同时,房屋新开工面积降幅缩小3个百分点;房屋竣工面积增速提高1.2个百分点;土地购置面积降幅缩小8.1个百分点。反映房地产开发的各项关键性数据可谓全线触底反弹。

    房地产重要指标企稳的同时,房企拿地的积极性正不断提高,企业对于后市信心正在不断增强。链家地产市场研究部的监测数据显示,从9月份开始,龙头房企拿地速度明显加快。9月上旬,10家龙头房企中有3家出手拿地,合计拿地金额达82.4亿元,已超过8月全月的五成。截至11日,万科9月就已斥资68.84亿元在全国拿地。

    另外,从149家沪深上市房企公布的半年报不难看出,上市房企上半年营收增长明显。上半年房企谨慎拿地和以价换量的策略取得了明显的去库存效果,销售额及其带来的销售回款迅猛增长,上半年末房企持有现金增速明显。这些都为房企大举布局未来市场创造了条件。

    提问2拐点真的来了?

    房地产各项重要指标的企稳反弹以及房企信心的增强,也使市场再次出现了“拐点”的猜测。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,通过数据可以看到,全国房地产开发投资增幅11个月来首次止跌企稳;国房景气指数14个月来首次止跌回升;全国房屋新开工面积降幅10个月来首次反弹收窄;土地购置量同比降幅明显收窄,为16个月来增速首次反弹。这些房地产行业重要指标全部企稳,表明楼市向上的“拐点”已基本确立。

    不过,尽管各项指标触底回升的表现明显,但在商品房销售方面,1至8月份,全国商品房销售面积仍然保持着同比下降的趋势,同时8月末,全国商品房待售面积比7月末增加290万平方米。另外,根据月初市场机构发布的数据,8月全国多个主要城市的成交量和房价均出现了涨幅回落的态势,两相对比之下,房地产“拐点”是否真的到来仍存疑问。

    提问3反弹意味什么?

    事实上,1至8月房地产各项指标企稳回升并不出乎市场意料。在常清看来,虽然楼市调控没有明显放松,但长时间的调整后,市场已经逐渐适应了政策,尤其是3月份后房地产成交量有所回暖,经过半年时间,整体市场在8月出现明显复苏并不意外。

    不过,这并不意味着楼市还会走上以前疯涨的老路。相反,随着投资增速的提高以及有效供给的增加,不仅宏观经济有望复苏,房价也将进一步趋稳。

    杨红旭认为,8月份土地购置、房地产开发投资、房屋新开工、国房景气指数等四项指标的企稳,对于行业的平稳发展非常有利,说明市场的活跃度在增加。普通商品住房供应的增加,对于未来房价的稳定无疑是有利的。

    张宏伟认为,从政策面的走势来看,尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升,开发企业的资金面状况也有所好转,但由于“去投资化”的限购限贷政策不会松动,因此,房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。

来源:中国广播网

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