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房产税能多大程度抑制房价?

中国城市网 city.china.com.cn 时间:2012-03-31 16:12:23 责任编辑:刁云娇

核心提示

改善资源配置、促进公平效率、缩小贫富差距——当前,房产税被寄予厚望。一年来,沪渝试点的探索带来启示。我们不能指望房产税一来房价就应声下跌,但我们有理由期待,随着制度的建立完善、各项改革的扎实推进,我们的房地产市场会更趋理性。而除了对房地产市场的调节作用,房产税还有更为深远的意义——给地方财政一种稳定税源,从根本上改变不可持续的“土地财政”模式。

作为新上海人,今年30岁出头的徐文(化名)对楼市始终保持着热情。2009年5月,楼市正在逐步爬坡的当口,他和妻子狠下心在徐汇区购置了一套80平方米的二手房。时隔两年多,当初118万元买下的房子,现在同小区同房型的,在中介公司的挂牌价已经到了240万元。

“后悔当初没买个大点的,一步到位。”徐文说,孩子出生后,他的父母就从老家搬到上海,五口人住在一起,房子就感觉“挤了点”,购买二套房的需求也变得越发迫切。

“要是再买一套120平方米的房子,扣除按照人均免征的面积后,要缴纳的房产税基本可以忽略不计,每年也就几千元,契税、营业税和个人所得税这些才是大头。”请小区门口的房屋中介算了一笔账后,徐文得出这样的结论。

尽管眼下不用太多考虑房产税的问题,但徐文总觉得有点“不踏实”:税率以后会不会提高呢

当然,担心房产税只是一种很微妙的心理,影响他决断的还是几乎陷入僵局并且持续高位运行的房价。

随着房产税扩围的信号密集释放,人们将目光再次投向房产税,并对其寄予厚望,希望能在一定程度上改善资源配置、促进公平效率、缩小贫富差距,对房价也能起到一定的抑制作用。

调节高端见实效

【房产税实施后重庆高档住房成交建筑面积下降48.5%,重庆主城高档房屋均价下降了6.9个百分点。】

“只要不是购买大户型,目前的房产税政策对他们影响不大,不会增加普通民众的负担。”在复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰看来,上海版房产税相对温和宽松,某种程度上是一种妥协,主要考虑政策的连续性,希望“平稳过渡”。

首先,将征税目标限定在增量房的范围内,不包括本市居民购买的首套房。新购且属于二套及以上的住房和非户籍居民家庭的新购住房纳入征收对象。

其次,以上年平均房价的2倍为依据,设置门槛,实行差别化税率——上海统计局最新发布的数据显示,去年上海新建商品住宅平均销售价格为13448元/平方米,据此,今年上海个人住房房产税应税价格标准将有所调整,由去年的低于28426元/平方米调整至低于26896元/平方米。交易价格在此之上的,税率暂定为0.6%,低于这条“杠杠”的,税率暂减为0.4%。以至于26896元成为购房风向标,一些开发商打出“买房送房产税”的促销广告吸引眼球。

此外,有人均面积的考虑——上海对户籍居民家庭给予人均60平方米的免征面积。以三口之家为例,合并计算可以有180平方米的免征面积。“对于普通家庭,这个数字不算小。”徐文觉得,这个设计还是比较人性化的。

针对没有将存量房纳入征税范围的批评,陈杰认为,看起来上海版房产税没有直接向存量房“开刀”,但如果现在新购住房,就会暴露出原来的多套住房,计算面积时会合并计入,事实上也形成了一种倒逼机制。这是一种政策的技巧,兼顾了可行性和平稳性。

“乍一看力度不算大,实际上绵里藏针。”上海社会科学院房地产业研究中心研究员顾建发这样评价上海版方案,“只要超过人均60平方米,不管你买的是普通商品房还是非普通商品房,甚至是售后公房,这一条还是很有杀伤力的。”

作为个人住房房产税的前行军,沪渝两地试行的不同方案一直是公众瞩目的焦点。2011年1月27日,国务院原则同意部分城市开展房产税试点。随后,重庆、上海明确于1月28日正式启动房产税。上海实行差别化税率,0.4%-0.6%;重庆税率为0.5%-1.2%,仅对独栋商品住宅、高档住房征收。两地征税范围不同,但抑制投资型购房的意图都很明显。

据统计,去年1月28日到12月31日,重庆市高档住房成交建筑面积同比下降48.5%。此外,房产税实施前,去年1月1日至1月27日,重庆主城高档房屋成交建面均价为14678元/平方米;房产税实施后,去年1月28日至12月30日,同类住房交易价格降至13656元/平方米,下降了6.9个百分点。


影响预期控需求

【虽然房产征收范围有限,但在心理上产生了潜移默化的作用,一定程度上抑制了投机性购房需求。】

与此相呼应的是,沪渝两地平稳“试水”后,房产税在今年扩围已成定局。

财政部部长谢旭人近日表示,目前财政税务部门已会同其他有关部门,认真总结上海、重庆两地试点经验,在此基础上进一步研究推进房产税改革方案,积极稳妥地推进扩大试点。

随即,关于房产税试点扩围城市的猜测频频涌现。

一面是媒体的热度,一面是远未打破的楼市僵局。3月15日,被誉为楼市风向标的“上海之春”房展会拉开帷幕。龙头企业集体缺席、会展规模缩水、打折楼盘偏少,购房者信心再次受挫。

就在此前一天,温家宝总理在回答记者提问时表示,一些地方房价还远远没有回到合理价位。

因此,调控不能放松。业内人士认为,观望氛围加剧的背后,是房价调整动力的增强。国家统计局日前发布的70个城市住宅销售价格变动数据显示,今年2月与上月相比,新建商品住宅(不含保障性住房)价格,一线城市北京微降0.1%,上海、广州、深圳降幅均为0.2%,杭州降幅0.3%。与去年同月相比,北京、上海降幅均为0.4%。

徐文说,房产税影响心理预期,比如要买二套房,很自然地就会算算人均面积。

“房产税是一项长效机制,不能看成楼市调控的一个短期手段。”中国房地产学会副会长陈国强认为,虽然征收范围有限,但在心理上产生了潜移默化的作用,一定程度上抑制了投机性购房需求。

陈杰也认为,房产税开征带来的“不安全感”,对大户型的需求会有所抑制。但不能只依靠房产税来遏制高房价,而需要打出组合拳。关键在于让房产税尽快由“过渡”到全面“落地”,逐步转换公共财政收入模式。


稳定税源重长远

【靠出让土地增加地方财政收入的模式,终究不可持续,加快房产税的制度建设,不失为一条很好的渠道。】

1986年我国就已出台《中华人民共和国房产税暂行条例》,规定只对城镇的经营性房屋征税,对于个人自住住房实行免税。时隔二十多年,居民购买商品房代替了原来的公有住房分配,房产逐步成为个人财产重要的组成部分以及财富积累的重要方式。

“这个时候,重提房产税非常必要。”陈杰说。对个人住房征收房产税,一是有利于合理调节收入分配,促进社会公平;二是通过增加住房持有成本,可以引导购房者理性选择居住面积适当的住房。作为一项长效政策,房产税无疑是一个“更健康、少泡沫、长期可持续发展”的配套制度。

“最终的解决方案是征收存量。”陈杰认为,开征房产税是大势所趋,是土地财政收入方式转移的必然趋势。但目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟,试点当中应以征收增量为主,兼顾存量,同时保证首套房的需求,尽量免征,对于二套房、三套房可区别征收。

而房产税扩围之后,如何用好这笔钱,也成为关注的焦点。

“取之于民,用之于民”,房产税的收入必须用于公共品的提供,比如用于保障性住房建设等。但据分析,沪渝两地征税范围过窄,导致征收税金有限,对地方财政的作用非常有限。据初步估计,上海去年新增住房缴纳的房产税不超过10亿元。

顾建发建议,未来可考虑扩大房产税的征收范围并调整征收方式。比如采取累进“房产税”,第一套免征、第二套轻征、第三套重征、第四套惩罚性征收,既可以避免投资客回潮,也可增加政府税收收入。

陈杰告诉记者,国外的房产税是地方政府的主力税源,在提高地方教育、医疗等公共服务中发挥着重要作用。公共服务提升之后,又会吸引更多的人来这一区域居住,从而带来更好的房产税税源,形成了一套良性运转模式。

“靠出让土地增加地方财政收入的模式,终究不可持续。”陈杰强调,特别在一线城市,土地日益成为稀缺资源,旧城改造的成本也越来越高,加快房产税的制度建设,不失为一条很好的渠道。而如何确定税率以及征收范围,如何合理使用并监督其效果,目前还需要更加充分透明的辩论,更加周到的制度安排。(光明日报记者 颜维琦)

背景回放

3月5日,温家宝总理在今年的政府工作报告中指出,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。

3月6日,财政部长谢旭人在记者会上表示,将适当扩大房产税试点征收范围。

3月22日,国家发改委发布的《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,今年适时扩大房产税试点范围。

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